近日，《江苏省物业管理条例(修正草案)》法规正在征求意见，截止到2024年2月5日。

一、将第三条增加两款，作为第一款、第二款：“物业管理相关活动坚持党委领导、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。

建立健全社区(村)党组织领导的居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的物业治理架构，发挥社区(村)党组织在基层社会治理中的党建引领作用。”

将第一款改为第三款，修改为：“县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业治理机制;加大财政投入，推进基层物业管理信息化建设，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。”

将第二款改为第四款，修改为：“街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作。组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。”

二、将第十八条第二款修改为：“业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经业主专有部分占建筑物专有部分总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”

增加两款，作为第三款、第四款：“业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等形式。提倡采用信息化技术改进业主大会会议表决方式。

设区的市、县(市)物业管理行政主管部门应当根据本地区实际，建立健全本区域业主电子投票系统，所需经费列入财政预算。”

三、将第十九条修改为：“召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示，并告知物业所在地的社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。”

四、增加一条，作为第二十二条：“业主委员会成员候选人通过业主自荐或者联名推荐、社区(村)党组织推荐方式产生。

筹备组从前款方式产生的人员中确定业主委员会成员候选人名单，报社区(村)党组织。

引导和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员等积极参加业主委员会选举。”

五、将第二十二条改为第二十三条，删除第一款中的：“县(市、区)物业管理行政主管部门和”;

增加一款，作为第二款：“街道办事处(乡镇人民政府)应当及时将备案信息告知物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门。”

六、将第二十四条改为第二十五条，第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”

七、增加一条，作为第二十六条：“业主委员会成员不得有下列行为：

(一)阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定;

(二)在业主委员会换届、业主委员会成员资格丧失的情况下拒不移交，或者违反规定使用、转移、隐匿、毁弃业主大会、业主委员会印章;

(三)转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料;

(四)未经业主大会决定，擅自以业主委员会的名义与物业服务企业签订或者解除物业服务合同;

(五)索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物或者其他利益;

(六)挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产。

业主委员会成员有前款行为之一的，按照业主大会议事规则提请业主大会决定是否予以罢免。

经业主专有部分占建筑物专有部分总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主联名书面提议罢免业主委员会成员资格的，应当按照业主大会议事规则提请业主大会决定是否予以罢免。”

八、将第二十七条改为第二十九条，修改为：“有下列情形之一的，由街道办事处(乡镇人民政府)负责组建物业管理委员会，代行业主大会或者业主委员会职责：

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立条件但未成立业主大会的，经物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

(三)业主委员会超过一年不能正常开展工作，需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)多次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会可以由业主成员以及街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、公安派出所等派员组成。物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。”

九、增加一条，作为第三十条：“物业管理委员会代行业主大会职责的，应当依照法律、法规的规定征求全体业主意见，形成业主共同决定，并将共同决定在物业服务区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。

业主对公示内容有异议的，应当在公示期间以书面形式向物业管理委员会提出，物业管理委员会应当及时给予书面答复。”

十、增加一条，作为第三十一条：“物业管理委员会的任期一般不超过三年，任期内应当积极创造条件，推动物业管理区域依法成立业主大会、选举产生业主委员会。

物业管理委员会自业主委员会产生之日起停止履行职责，并应当在七日内向业主委员会移交有关资料和财物。”

十一、将第二十八条改为第三十二条，增加一款，作为第三款：“在业主大会会议召开前，业主代表应当就会议议题征集本小组业主意见;涉及事项需要业主书面投票表决的，应当征得业主本人对表决意见的书面确认。”

将第三款改为第四款，内容不变。

十二、将第四十条改为第四十四条，第一款修改为：“物业交付使用十五日前，建设单位和选聘的物业服务企业应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，确认查验结果，订立物业承接查验协议。物业承接查验应当邀请县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)参加，可以聘请相关专业机构协助进行。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。”

增加三款，作为第四款、第五款、第六款：“物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部分、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部分、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。”

十三、将第四十二条改为第四十六条，第二款修改为：“物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，在街道办事处(乡镇人民政府)、业主委员会的监督确认下，向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案，或者向业主委员会移交。”

十四、将第五十七条改为第六十一条，第一款修改为：“物业服务合同终止的，原物业服务企业应当按照约定期限，没有约定期限的应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并在街道办事处(乡镇人民政府)的监督下，向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人履行下列交接义务：

(一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;

(二)移交物业承接查验相关资料;

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录;

(四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。”

十五、将第五十九条改为第六十三条，修改为：“物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理、日常检查和业主满意度等情况，实施物业服务质量评价。强化物业服务行业信用管理，建立物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，完善物业服务企业及其项目负责人信用档案，依法实行信用分级分类监管，并向社会公开。”

十六、将第六十九条改为第七十三条，修改为：“住房和城乡建设、城市管理、公安、市场监督管理、生态环境、卫生健康、自然资源等行政管理部门和消防管理机构，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安秩序、消防安全、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，全面落实执法进小区。建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布有关部门的具体职责范围、联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为，具体办法由设区的市制定。”

十七、将第七十条改为第七十四条，增加一款，作为第二款：“经业主共同决定，利用住宅小区电梯投放商业广告的收益，优先用于电梯维修、改造、更新。”

十八、将第七十九条改为第八十三条，增加一款，作为第二款：“住宅专项维修资金代管部门应当采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定专户管理银行，提高资金收益水平。”

将第二款改为第三款，内容不变。

将第三款改为第四款，其中“第一款、第二款”改为“前三款”。

增加一款，作为第五款：“住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。”

十九、增加一条，作为第八十六条：“业主委员会成员有下列行为之一的，由县(市、区)物业管理行政主管部门予以处罚：

(一)违反本条例第二十六条第一款第一项规定，业主委员会成员阻挠业主大会行使职权，或者拒绝执行业主大会决定的，责令限期改正;

(二)违反本条例第二十六条第一款第二项至第五项规定的，责令限期改正;逾期不改正的，给予警告或者通报批评，可以并处一千元以上三千元以下罚款;

(三)违反本条例第二十六条第一款第六项规定，挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产的，责令退还，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占金额二倍以下罚款。”

二十、将第八十四条改为第八十九条，修改为：“违反本条例第四十五条第二款或者第四十六条第二款规定，物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告或者未移交物业承接查验档案的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。”

此外，对个别文字作了修改，并对条文顺序作了相应调整。